Як вирішити проблеми застарілого житлового фонду: розповідають експерти
У 1992 році в Україні почалася приватизація державного житлового фонду. Державні квартири, в яких проживали громадяни, ставали власністю їхніх мешканців. Нові власники отримували право вільно розпоряджатися своїм майном – продавати, здавати в оренду, передавати у спадок, дарувати тощо.
Важливо зазначити, що така приватизація була безоплатною. Це суттєво скоротило житловий фонд у власності міст, підприємств та інших відомств. Як наслідок, держава втратила можливість управляти житловою політикою через публічний житловий фонд, а житло стало найдорожчим активом у бюджетах домогосподарств. Журналісти інтернет-видання «Хмарочос» розпитали в експертів, депутатів та громадських діячів про витоки проблем житлово-комунальної сфери та можливі шляхи їхнього вирішення.
За словами Олени Шуляк, народної депутатки і голови МФО «За велике будівництво», на майже один мільярд квадратних метрів житла в Україні, понад 80% – збудовано до 1980-х років. Все це застаріле, неефективне з точки зору енергоощадливості житло. Воно є причиною втрати тепла, а відтак – високих цифр споживання в тарифах і великих сум у платіжках. Застарілий житловий фонд потребує термомодернізації та капітального ремонту.
Станом на сьогодні застаріла забудова, яка підлягає реновації, складає 15 мільйонів квадратних метрів житла з 62 мільйонів загального фонду міста Києва, розповідає керівник КО «Київгенплан» Сергій Броневицький.
Згідно з Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» проведення капітального ремонту будинку та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку (власників квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку) пропорційно до частки власності. Важливо зазначити, що капітальний ремонт не входить до затвердженого Кабінетом Міністрів Переліку послуг з утримання будинків. Відрахування на капітальний ремонт зникли з тарифу ще у 1996 році.
«В Європі сплачують певну суму, яка витрачається на капітальний ремонт. А в нас відрахування на капремонт будинків майже не йдуть. Тому багато об’єктів, яких би ще могла врятувала реновація, через відсутність будь-якого ремонту, скоро просто перейдуть у статус аварійних. І їх треба буде зносити», – пояснює народна депутатка.
«Головна проблема, яку ми отримали внаслідок безкоштовної приватизації – це люди, які мають майно, але не відчувають себе власниками. Якби кожен, хто приватизував житло, сплатив за нього якусь частки вартості, це суттєво вплинуло би на ставлення до майна», – пояснює Олег Попенко, голова Спілки споживачів комунальних послуг.
Павло Федорів, експерт із житлової політики та аналітик CEDOS вважає, що внаслідок безкоштовної приватизації багато власників наразі не здатні не лише фінансувати капітальний ремонт будинку, але й самостійно платити за комунальні послуги. При цьому за роки незалежності громадянам ніхто так і не пояснив, що не лише квартири, але й будинки в цілому належать співмешканцям, а стан будинків є їхньою відповідальністю.
«Тому, що буде з будинками, якщо говорити більш гостро – скільки ці будинки простоять, залежить від людей, які не знають, що вони власники», – каже Андрій Саук, експерт у сфері житлово-комунального господарства.
Проблему застарілого житла наразі регулює закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», прийнятий у 2007 році. Втім, в реальності закон майже не працює – його втіленню заважає необхідність згоди всіх без винятку співвласників на реконструкцію. У 2019 році Міністерство регіонального розвитку запропонувало законопроєкт, який мав би пришвидшити знесення старих будинків. Для рішення про реконструкцію чи знесення пропонувалося отримувати згоду лише 75% власників.
Цікаво, що у 2017 році мер Москви Сергій Собянін затвердив програму, яка передбачала знесення понад п’яти тисяч будинків, здебільшого хрущовок. На їхньому місці будували житло більшої поверховості – від шести до двадцяти поверхів.
Натомість в інших країнах колишнього соцтабору практикують саме оновлення старого панельного житла. Наприклад, в Чехії за комплексну реновацію будинків (включаючи утеплення і добудову балконів) взялися співвласники з державою із залученням ґрантів Євросоюзу. Квартири там, як і в Україні, були приватизовані.
Проблема термомодернізації і санації житлового фонду, на думку Олега Попенка, є проблемою філософії розвитку міста і справою формування інституту відповідального власника. «В якихось районах можливе і будівництво нового житла і нової інфраструктури мікрорайону, в інших випадках це буде термомодернізація багатоквартирного будинку. Але в кожному разі, ми повинні розуміти, що без створення державної програми реновації застарілого житла, без участі державного бюджету реалізація цих програм неможлива», – каже експерт.
Варіантів розв’язання проблеми застарілого фонду багато. Основне проблема полягає в тому, хто буде за це платити, вважає Павло Федорів.
У квітні 2020 року розпочалося громадське обговорення проєкту внесення змін до закону про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду. Ці зміни передбачають право девелопера домовлятися із співвласниками.
«Наприклад, девелопер бажає знести старі помешкання або зробити там ремонт. На час реконструкції людей переселяють в «маневрений фонд» (який ще треба створити) або в інші ЖК цього девелопера. На місці старих будинків будують нові – наприклад, вищі. Власники старих помешкань повертаються до свого району (або ні), а вільні квартири девелопер продає», – розповідає Павло Федорів. Утім, на думку аналітика, пропоновані зміни спрямовані на боротьбу з наслідками проблеми, а не з її причиною – «нездатністю власників утримувати та ремонтувати своє житло».
Крім того, для українців нерухомість – це не не тільки елемент комфорту та інвестицій, але й ознака безпеки, вважає Святослав Павлюк, виконавчий директор Асоціації «Енергоефективні міста України». Тому мешканців квартир важко переконати переїхати в тимчасове житло, адже це – зона невідомого.
Проблемою житлово-комунальної сфери, на думку експерта, є також те, що кошти на утримання будинку нараховують по суті без огляду самого будинку – за нормами, а не за реальним станом. «Власники мають розуміти зв’язок між станом будинку, тарифом на його утримання і переліком послуг, які їм надали. Для цього будинки треба обстежувати і формувати список проблем, які слід вирішити. З огляду на це вже формувати бюджет на рік. А тоді звітувати про витрачені кошти», – каже Святослав Павлюк.
Насправді будинки сьогодні таки ремонтують за гроші платників податків – або через субвенцію, або через програми співфінансування. Наприклад, у 2020 році за програмою співфінансування в Києві відремонтують близько 198 будинків. Внески співвласників складатимуть від 1 до 30% вартості робіт, а решта – від 70 до 99% – надійде з міського бюджету. Такий підхід, вважає міська влада, має «допомогти людям стати повноцінними власниками».
Недалекоглядна політика приватизації житла допомогла людям зберегти дах над головою, але закріпила усі наявні на той момент нерівності (якість і наявність житла тощо) і скоротила житловий фонд у публічній власності. Водночас ця політика створила кричущу проблему застарілого житлового фонду, який не ремонтувався десятиліттями.
«Якби в 90-х квартири не роздавали безоплатно, а продавали за мінімальну вартість, то ці кошти можна було б направити на капітальний ремонт», – каже Святослав Павлюк.
Ефективність ОСББ, на думку Андрія Саука, пов’язана з тим, що мешканці усвідомили себе співвласниками: «Вони розуміють, що ОСББ – це не інший ЖЕК. А голова правління ОСББ – це не керівник жеку. Що всі власники несуть солідарну відповідальність за стан будинку». В такому разі проблем з внесками на утримання, на його думку, будинку не виникає. Хоча відомі випадки, коли в ОСББ, створеному в старому будинку, виникають серйозні фінансові проблеми через несплату за комунальні послуги частиною співвласників.
Станом на кінець 2019 року у Києві налічувалося близько півтори тисячі ОСББ. Тобто наразі процес об’єднання співвласників в ОСББ не став основою для всього житлового фонду. Це зумовлено поганою законодавчою базою і поганим фінансуванням, вважає Олег Попенко.
«В більшості східноєвропейських країн співвласники багатоквартирного будинку можуть отримати кредит на ремонт з дуже низькими відсотками. Паралельно вони отримують компенсацію з державного та муніципального бюджету. На жаль, в Україні пропонують кредит під 12-14%, виконання робіт за свій рахунок, і тому реалізація такої програми реновації як в Польщі, Литві, Словаччині практично неможлива», – пояснює голова Спілки споживачів комунальних послуг.
На допомогу власникам має дійсно прийти місто чи держава. Але робити ремонт за гроші платників податків варто в обмін на частки власності, вважають експерти. Адже внаслідок тотальної приватизації міста майже повністю позбулися муніципального фонду житла. Замість того, щоб просто фінансувати ремонти об’єктів приватної власності, суспільство повинно спрямувати ці кошти на створення соціального орендного житла, вважає Павло Федорів. Крім того, проблема капітальних ремонтів стосується не лише старих будинків. Йдеться не лише про сьогодення, але й про майбутнє, адже нові будинки через десяток років теж треба буде ремонтувати.
«Можна як завгодно зараз фінансувати ремонти або створювати ОСББ чи щось там. Але насправді потрібно працювати з причиною відсутності ремонтів – відсутністю ефективного власника й відрахувань на утримання», – вважає аналітик.
Повну версію статті читайте за посиланням: https://hmarochos.kiev.ua
26.10.2020 12:00