Литовський досвід «єдиного вікна» для модернізації житлового фонду громад

Литовський досвід «єдиного вікна» для модернізації житлового фонду громад

Не таємниця, що термомодернізація величезного житлового фонду, створеного упродовж 60х-80х років минулого століття на засадах неадекватно низьких цін на ресурси, була і залишається «головним болем» усіх українських громад. Адже саме ці будинки є найбільшими споживачами енергії і найбільш проблемними в контексті управління ресурсами (через наявність неприватизованого житла, отримувачів субсидій і тд.). Поодинокі випадки, коли завдяки реалізації проектів міжнародної технічної допомоги окремі будівлі чи навіть міські мікрорайони отримали можливість впровадити комплексні або часткові заходи з покращення їх енергетичної функціональності, є радше винятками з правил. Вони ще гостріше ставлять запитання: чи є вихід зі становища, чи можливий цей вихід без сторонньої (іноземної, безкоштовної) допомоги, чи є практичний приклад, придатний для масштабування у загальнонаціональному вимірі? Під час нещодавнього навчального візиту делегації АЕМУ, Кривого Рогу та Миколаєва до Вільнюса в рамках проєкту ЄС RenoWave, учасникам вдалося ознайомитися із досвідом вирішення цієї проблеми, набутим литовськими колегами з агенції «Амієстас» у столиці країни.

Як це працює

За даними офіційної статистики, станом на зараз майже 70% мешканців Вільнюса живуть у 4600 багатоквартирних будинках, побудованих за радянськими стандартами, які не відповідають жодним європейським нормам енергоспоживання. Усвідомлюючи проблему та поставивши її вирішення, як стратегічну мету, міська влада столиці Литви ще у 2007р. створила для цього неприбуткову муніципальну агенцію «Амієстас». Основним завданням новоствореної муніципальної структури стало адміністрування програми енергоефективності та «зеленого переходу» м.Вільнюса. Із грудня 2019р. «Амієстас» запрацювала в режимі «one-stop shop» («єдиного вікна») для вирішення проблем із енергозатратним «старим» житловим фондом. До речі, схожий принцип формування муніципального підрозділу та його діяльності заплановано до впровадження у пілотному українському місті в рамках нового проєкту СЕТАС (Центри допомоги для переходу на чисту енергію) Програми ЄС LIFE, який зараз впроваджується міжнародним консорціумом за участі АЕМУ.

Вільнюська агенція стала місцем, де будь-хто із співвласників багатоквартирних будинків може отримати вичерпну інформацію та всі послуги, необхідні для реалізації проектів з модернізації. Зокрема, до функцій агенції входить розробка програм та заходів для сприяння реконструкції багатоквартирних будинків у столиці, взаємодія та комунікація з мешканцями та локальними громадами щодо термомодернізації будинків і надання послуг з управління проектами для її реалізації, залучення фінансування, а також адміністрування процесу погашення кредитів, взятих на підготовку та реалізацію проектів реконструкції. Тому у її структурі діють підрозділи, відповідальні за супровід проектів, координацію виконання робіт, фінанси та контроль кредитів, модернізацію супутньої інфраструктури, правове забезпечення та управління проектами, що фінансуються ЄС. В заявлених амбітних планах – повне завершення термомодернізації всього «старого» житлового фонду Вільнюса до 2040р. За останні 4 роки команда «Амієстаса» зреалізувала понад 250 таких проектів для об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, ще 150 проєктів на загальну суму понад 200 млн.євро зараз на стадії впровадження. Тож анонсована «планка» видається цілком реалістичною, якщо врахувати, що створені в процесі впровадження добрі (і наочні) приклади, вкупі з постійною якісною і цільовою комунікаційною кампанією, формують у суспільстві розуміння необхідності вдосконалення якості житла і життя та готовність інвестувати у це власні кошти.

Важливо звернути увагу на декілька важливих аспектів, що стосуються литовських правових норм у цій сфері. У багатоквартирних будівлях є т.зв. «будинкова адміністрація» (щось на кшталт наших управляючих компаній), яка слідкує за станом будинку та його мереж, і повідомляє про необхідність поточного ремонту. Вона не має права голосу у прийманні рішення щодо комплексної термомодернізації, проте може служити «точкою входу» в разі підготовки зборів співмешканців для плавного переконання їх у потребі такого рішення. Окрім того, у Литві існують винятково складні і суворі процедури виділення субсидій малозабезпеченим громадянам, з детальним аналізом можливих не облікованих доходів та прихованих статків. Кількість таких громадян-власників у багатоквартирному будинку в середньому є дуже незначна. Та важливіше інше: у них немає жодного сенсу голосувати проти модернізації будівлі, оскільки у їхньому випадку тягар всіх виплат бере на себе муніципалітет.

Алгоритм реалізації проектів, від першого обговорення і до завершення робіт «під ключ», складається із ряду послідовних кроків, загальна тривалість яких – від 24 до 28 місяців. Першим кроком є зустріч із співвласниками багатоквартирного будинку, де ініціюється обговорення потенційної можливості його комплексної модернізації. Природно, що у мешканців відразу виникає запитання про вартість такого складного і тривалого заходу, для цього необхідно підготувати детальний інвестиційний план. План містить кошторис витрат на всі роботи, схему фінансування, що поєднує внески домовласників, кредити та субсидії. Він також містить графік реалізації, що вказує основні етапи та тривалість робіт. Інвестиційний план є обов'язковим документом, який готує сертифікований спеціаліст, він має бути затверджений відповідним наглядовим органом. Витрати на створення інвестиційного плану покриваються мешканцями багатоквартирного будинку, для якого створюється інвестиційний план, тож згода на початок роботи над повним документом має бути підтверджена голосуванням співвласників (50% + 1 голос). Важливо, що в разі реалізації проекту реконструкції вартість підготовки інвестиційного плану відшкодовується містом. Якщо згоди власників досягнуто, агенція оголошує тендер на публічну закупівлю послуги з розробки інвестиційного плану. Готовий план з усіма розрахунками виноситься на наступне голосування зборів співвласників будинку, рішення щодо впровадження всіх запланованих заходів приймається простою більшістю голосів, як і попереднього разу. Після цього наступає фаза підготовки та подачі агенцією заявки на державне субсидування проєкту модернізації. Готова заявка подається до Державного Агентства з управління проектами щодо довкілля, яке підпорядковується Міністерству довкілля Литовської Республіки. Одночасно готується заявка до кредитної інституції для отримання преференційного цільового кредитування на модернізацію житлового будинку. Кредит нах виплат. При цьому, в разі якихось змін у політиці та практиці банківської сфери у бік збільшення розміру ставки, покриття різниці бере на себе держава. Згідно із новими нормами, прийнятими нещодавно у Литві, держава надає до 36% субсидії на реалізацію проектів з реновації житлового фонду. У структуру цієї субсидії входить 100% покриття підготовчих та адміністративних етапів проекту, включно з розробкою документації, технічною підготовкою проєкту та технічним наглядом за його впровадженням після успішного публічного тендеру на виконання робіт. Після реалізації всіх запланованих заходів держава компенсує від 22% (в разі модернізації будівлі до класу енергоефективності В) до 26% (якщо буде досягнуто клас А) вартості матеріалів та робіт. Більш того, безвідносно до досягнутого класу енергоефективності, обов’язковою умовою є досягнення щонайменше 40% економії енергії на опаленні та гарячому водопостачанні (що має бути підтверджено сертифікатами енергетичних характеристик (ЕРС) будівлі до і після здійснення робіт).дається на термін до 20 років із фіксованою ставкою 3% річних, за умов щомісячни

Після того, як Державне Агентство підтверджує свої зобов’язання щодо надання державної субсидії, «Амієстас» оголошує тендер на закупівлю послуг планування та виконання робіт із реконструкції. З моменту визначення переможця та підписання контракту із виконавцем робіт (орієнтовно через 1 місяць після оголошення тендеру) надходять перші кошти державної субсидії на адміністрування проєкту. Процес безпосереднього виконання робіт із модернізації, відповідність їх та застосованих матеріалів заявленій проектній якості, дотримання регламенту, процедур та термінів здійснення реконструкції контролюють сертифіковані державою представники служби технічного нагляду. Сам процес сертифікації фахівців із технагляду є тривалим, складним та дорогим, тому ризикувати втратою такого сертифіката через потенційну змову з виконавцем робіт ніхто не наважується.

Як додаткову послугу, агенція пропонує співвласникам багатоквартирних будинків можливість супроводу після завершення проєкту.

На «виході» мешканці отримують комплексну модернізацію їхнього житла та значну економію у споживанні ним енергоресурсів. Окрім того, сама будівля, отримавши новий фасад (переважно при здійсненні робіт там віддають перевагу вентильованим), з точки зору естетики вигідно відрізняється від сусідніх сучасним «луком». Стандартний комплекс модернізації, окрім ремонту та утеплення фасаду, включає заміну системи освітлення сходів та приміщень загального користування, будинкових і квартирних дверей та вікон (останні – з високим рівнем енергозбереження), інсталяцію нових ліфтів, оновлення існуючих ІТП, встановлення поквартирних лічильників тепла, нових систем внутрішньоквартирного опалення з терморегуляторами, а також високоефективних систем рекуперації (вважається, що вони додатково цілком справляються з функцією забезпечення комфортного температурного режиму у приміщеннях, що виключає потребу у кондиціонерах). На стадії планування та формування кошторисів розглядаються додаткові опції, як от встановлення фотовольтаїки чи електропідйомника для осіб в інвалідних кріслах тощо.

Нові технологічні підходи

Останнім часом у країнах колишнього т.зв. «соцтабору», де є багато панельної житлової забудови типових проектів, набуває популярності термомодернізація фасадів через монтування на них попередньо виготовлених сендвіч-панелей. Ці панелі співпадають за формою і розмірами із залізобетонними конструкціями, з яких складається будівля, вони мають вже вмонтовані енергозберігаючі вікна та кріпляться поверх фасадів за принципом, чимось схожим на конструктор «лего». Перед їх встановленням здійснюються дуже точні заміри будівлі (з допомогою лазерного сканування) для попереднього встановлення елементів кріплення нових панелей, а також повністю демонтуються балкони. Після встановлення панелей, старі вікна демонтуються зісередини, а по завершенню формування фасаду до нього доставляють бетонні конструкції балконів-лоджій, що виключає створення містків холоду в огороджуючій конструкції будівлі, а також творить сучасний привабливий образ старого будинку. Увесь процес займає буквально лічені дні. Недоліками такого підходу наразі є відносно висока вартість попередньо виготовлених панелей, самого процесу модернізації (до 1000 євро/м2) та відсутність масштабування їх виробництва. Щоправда, уряд ФРН компенсує 35% витрат на реновацію за цією технологією. Побачити, як відбувається модернізація такого штибу на практиці в одному із міст Німеччини, можна, переглянувши відео за лінком:

Виклики

З досвіду діяльності агенції, існує цілий ряд різноманітних перешкод, які стоять на заваді успіху в реалізації проектів з комплексної модернізації багатоквартирного житла. Умовно їх можна поділити на три групи. До першої входять проблеми, пов’язані із співвласниками: брак знання про те, які «плюси» принесе їм реалізація такого проєкту, пасивність, небажання змін, відсутність відчуття спільноти, недовіра та побоювання щодо якості матеріалів і виконаних робіт тощо. Приклад Вільнюса (столиці країни ЄС, при широкому доступі до європейських фондів і у мирній обстановці) досить яскраво демонструє, що навіть за сприятливих умов і високих цін на ресурси населення потребує «зовнішнього поштовху» для модернізації власного житла, покращення власних умов життя. Подолати ці проблеми можна через якісну і постійну комунікацію, а також формування у групі співвласників активного «ядра» лідерів думки, які розуміють переваги модернізації та здатні у доступній формі донести це розуміння до усіх мешканців. Друга група містить проблеми, закорінені у складнощах національного законодавства та адаптації до швидкозмінних ринкових тенденцій. Вихід із ситуації можливий через глибоке знання тонкощів правових норм у цій царині та постійним аналізом потреб ринку з наступним підлаштуванням до них власних пропозицій. Нарешті, третя група проблем – суто внутрішня, вона стосується браку інструментарію для ефективної комунікації та якістю довготривалого менеджменту проектів. Рішеннями тут можуть бути заходи із підвищення власної спроможності агенції через підбір кваліфікованого персоналу, його постійне навчання та формування умов для ефективної командної роботи і стійкості до стресів.

Чи можливо це в Україні?

Через воєнний стан та визначені державою пріоритети витрат, існуючі «довоєнні» програми підтримки та кредитування модернізації багатоквартирних будинків значною мірою втратили навіть до того незначну фінансову привабливість, або й взагалі згорнули роботу. Так, програма «Енергодім» Державного Фонду енергоефективності, яка передбачає грант (компенсацію на лімітовану суму) для ОСББ від 60 до 70% вартості прийнятних робіт, з 2024р. припинила прийом заявок, і лише нещодавно її відновила, зі зміненими умовами (детальніше – на офіційному сайті Фонду: https://eefund.org.ua/energodim/take-participation/#1684764032640-e713b63a-e0c9 ). Слід зазначити, що хоча відсоток компенсації витрат на модернізацію від української держави є високим, якщо порівняти із литовським кейсом, проте умови кредитування українських банків-партнерів програми «Енергодім» (5 років під 18% річних проти 20 років під 3% річних у Литві) є вкрай непривабливими. Не набагато краще виглядає і програма кредитів для термомодернізації від державних банків, зокрема - Приватбанку: прогресуюча ставка 7% річних для ОСББ вже від другого року (+4%, і потенційно – аж до 25%), а модель «5-7-9%» виключно для ОСББ та ЖБК, що є учасниками програми «Доступні кредити», перебуває в процесі налаштування і невідомо, коли повноцінно запрацює. В цілому, проблема з кредитуванням від українських банків (непомірно високі ставки і відносно короткі терміни) потребує глибокого аналізу та прийняття рішень на рівні законодавства, які навряд чи будуть прийняті під час війни.

З іншого боку, існуючий «старий» житловий фонд українських громад не може чекати, оскільки зволікання з його модернізацією лише збільшить кошти на неї у геометричній прогресії. Одним із виходів є механізм Револьверного Фонду Міст (РФМ АЕМУ), який діє для громад-членів Асоціації «Енергоефективні міста України». В рамках нього ОСББ можуть отримати безвідсоткову поворотну фінансову допомогу на заходи з модернізації. Із принципом функціонування механізму РФМ детально можна ознайомитися за посиланням https://enefcities.org.ua/diyalnist/revolvernyy-fond-mist-aemu/ . Проте й у цьому випадку важливо, аби у бюджеті громади були кошти, які вона може виділити для обороту у діяльності РФМ. Додатково, оскільки процес повернення коштів зав’язаний на процедури компенсації від державного Фонду енергоефективності, питання ефективності роботи РФМ залежить від стабільності його політики і роботи.

Слід, однак, взяти до уваги важливий аспект, який однозначно вказує на необхідність розвитку напрямку «агенцій єдиного вікна» у українських громадах. Як з литовського, так і українського досвіду модернізації багатоквартирних житлових будинків видно, наскільки складним є увесь процес організації, фінансування, технічного контролю та управління проектами такого штибу. Навіть побіжний аналіз самостійних спроможностей ОСББ дає зрозуміти, що для успішної реалізації таких комплексних заходів потрібна кваліфікована, досвідчена команда фахівців різних напрямків, що є майже зовсім недоступним для окремих об’єднань співвласників. У процесі їх діяльності як ОСББ, так і місто, державні чи/та фінансові інституції мають єдину «точку контакту», з якою ведеться діалог і вирішуються поточні питання. Результат – модернізоване енергоефективне, комфортне і (не в останню чергу) значно ліквідніше житло для громадян, зменшення сумарних викидів та підвищення рівня естетики житлової забудови для міста, зміцнення співпраці та набуття спільного, вартого масштабування досвіду для всіх залучених сторін. Тож cаме цю модель, як вже згадувалося, команда Асоціації розпочинає втілювати в одному із пілотних міст в рамках проєкту СЕТАК програми ЄС LIFE

Андрій Кирчів, координатор проектів і програм АЕМУ